事故物件（心理的瑕疵）の告知義務違反

まず、自分でできること（2つ）

いきなり内容証明や裁判ではありません。多くの困りごとは、この段階で片づきます。

1. 1まず不動産会社・貸主に事情を尋ねる

   告知不要な事案（自然死等）である可能性もあり、正式な請求の前に事実を確認すると無駄な争いを避けられます。

   • いつ・どのような経緯で知ったかを伝え、事実関係の説明を求める
   • 説明を受けた日時・内容をメモに残す（あとで証拠になります）

2. 2告知不要のケースに当たらないか整理する

   自然死や日常生活の中の不慮の死は原則として告知不要とされているため、まず自分のケースがどちらに近いかを整理すると、その後の見通しが立ちます。

   • 死因・経緯を分かる範囲で書き出す
   • 不動産会社に、告知が不要と判断した理由があれば聞いてみる

それでも解決しないときは
不動産会社・貸主から納得のいく説明が得られない、または対応を拒まれるときは、ここからが出番です。告知義務違反に基づく請求書を一緒に作り、必要なら少額訴訟・通常訴訟まで考えます。

解決までの流れ（5段階）

1. 1 事実を確認する何が起きたか・いつ・告知はあったか
2. 2 告知義務の範囲を確認する国交省ガイドラインに照らして整理
3. 3 請求する損害賠償・契約解除を内容証明で求める
4. 4 交渉する金額・解約条件を詰める
5. 5 法的手続き少額訴訟・通常訴訟

実際にどの段階まで進むかは相手の出方で変わります。1つ目で終わることも珍しくありません。

集めておきたい証拠（7点）

あとから集めるのは難しいものが多いので、思い立った日に手元にあるものを写真に撮っておくのが一番確実です。

• E1賃貸借契約書・重要事項説明書
• E2契約時に受けた説明内容の記録（告知の有無・内容がわかるメモ）
• E3事故物件であることを知った経緯・証拠（近隣の話・報道・不動産会社の説明履歴等）
• E4事件・事故の発生時期・内容がわかる資料（確認できる範囲でのニュース記事等）
• E5契約後に生じた損害の記録（転居費用・精神的苦痛のメモ）
• E6不動産会社・貸主とのやり取りの記録
• E7支払った家賃・敷金・仲介手数料等の金額がわかるもの

この件で使う書面

下の書面は、ミカタが聞き取った内容をもとに下書きを作ります。印刷して出すのはご本人です。

• 告知義務違反に基づく損害賠償請求書契約前に告知されるべき事実が説明されなかったことを理由に、損害賠償や契約解除を求める書面。内容証明での送付を推奨。
• 少額訴訟の訴状60万円までのお金の請求を、原則1回の裁判の日で終わらせる手続き（少額訴訟）の申込み書類。
• 支払督促申立書裁判所に行かず、書類だけで相手に「払いなさい」と命じてもらう手続き（支払督促＝しはらいとくそく）の申込み書類。金額の上限はありません。
• 訴状（通常訴訟）60万円をこえる請求や、相手が強く争いそうなときに使う、ふつうの裁判の申込み書類（訴状＝そじょう）。
• 証拠説明書裁判所に出す証拠の一覧表。集めた証拠から自動で作ります。
• 期日の準備メモ（想定問答つき）裁判の当日に話すことと、聞かれそうな質問への答えをまとめたメモ。裁判所には出さず、手元で見る用です。
• 準備書面（反論）裁判が始まったあと、相手の言い分への反論や、自分の言い分の補足を裁判所に伝える書類（準備書面＝じゅんびしょめん）。
• 相手から本当に取れるかチェックシート（回収の見込み）裁判に進む前に、相手に払う力があるか・どこから取れるかを整理するシート。勝っても取れない「やり損」を防ぐための手元用です。

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