住まい・賃貸

家を売ったら欠陥だと言われた（売主側）

免責特約・通知期限・知っていたかどうかを一つずつ確認する

弁護士に依頼しなくても、このトラブルは自分の名前で進められます。このページでは、まず何をすればいいか、どんな証拠を残しておくか、話し合いから裁判所の手続きまでどう進むのかを、順番に説明します。

ミカタと一緒に進める（無料ではじめる）まず自分でできることを見る

まず、自分でできること（4つ）

いきなり内容証明や裁判ではありません。多くの困りごとは、この段階で片づきます。

1慌てて全額を認めたり払ったりしない

免責特約や通知期限、自分が知っていたかどうかを確認する前に応じてしまうと、あとで交渉の余地がなくなることがあります。
- 「事実を確認してから回答します」と伝えてよい
- 口頭だけでのやり取りは記録に残しておく
2契約書で免責特約と通知期間の定めを確認する

免責特約があるかどうか、通知期間がどう定められているかで、対応の方向性が変わります。
- 売買契約書・重要事項説明書を確認する
- 宅建業者を介した売買だったかも確認する
3引渡し時に、その欠陥を知っていたかを振り返る

知っていて黙っていた場合は、免責特約があっても責任が残ることがあります。正直に振り返っておくことが、その後の対応方針を決める助けになります。
- 購入時の説明資料や、当時気づいていたことがなかったか思い出す
4住まいるダイヤルの無料相談を使う

住宅トラブルに特化した無料の相談窓口です。話し合いが難しいときの間に入ってもらう選択肢にもなります。
- 電話で状況を説明する（いつ売却したか、指摘された内容）

それでも解決しないときは
状況が整理できたら、ここからが出番です。買主への回答書（認める部分・争う部分の整理）の下書きを一緒に作り、必要なら分割払いの相談や住宅紛争審査会の利用まで考えます。

解決までの流れ（5段階）

1 買主の主張を整理するいつ・どんな不適合を指摘されたか
2 契約書を確認する免責特約・通知期間の定めの有無
3 自分が知っていたかを振り返る免責特約があっても責任が残る例外
4 買主に回答する認める部分・争う部分を整理する
5 解決する補修・減額・分割払い・話し合いでの決着

実際にどの段階まで進むかは相手の出方で変わります。1つ目で終わることも珍しくありません。

集めておきたい証拠（6点）

あとから集めるのは難しいものが多いので、思い立った日に手元にあるものを写真に撮っておくのが一番確実です。

E1売買契約書・重要事項説明書（免責特約・契約不適合責任の定めの確認）
E2買主からの通知・指摘の記録（いつ・どんな内容か）
E3引渡し時の状態がわかる資料（写真・インスペクション結果・物件状況等報告書等、あれば）
E4自分（売主）が欠陥を知っていたかどうかの記憶・記録（購入時の説明資料等）
E5仲介業者とのやり取りの記録
E6買主が主張する欠陥の内容・修補費用の見積り（買主から提示があれば）

この件で使う書面

下の書面は、ミカタが聞き取った内容をもとに下書きを作ります。印刷して出すのはご本人です。

契約不適合の指摘に対する回答書買主からの契約不適合（欠陥）の指摘に対して、認める点・争う点を整理して回答する書面。一方的に全額を認めるのではなく、事実関係を確認しながら対応するためのもの。
分割払い・減額の交渉メモ請求に応じる場合でも、一括払いが難しいときに、分割払いや減額を交渉するための整理メモ。生活に必要なお金を圧迫しないことを目的とする。

よくある質問

家を売ったら欠陥だと言われた（売主側）の問題は、弁護士に頼まないと進められませんか？

いいえ。日本の民事の手続きは、本人が自分の名前で行えます。内容証明を送る、調停や訴訟を申し立てる、期日に出て話す——いずれも弁護士に依頼しなければできない決まりはありません。これを本人訴訟と呼びます。争いが複雑・高額なときは弁護士に依頼したほうが有利なことが多いので、途中から切り替えることもできます。

家を売ったら欠陥だと言われた（売主側）で、いちばん最初にやることは何ですか？

一般的には「慌てて全額を認めたり払ったりしない」から始めます。免責特約や通知期限、自分が知っていたかどうかを確認する前に応じてしまうと、あとで交渉の余地がなくなることがあります。

家を売ったら欠陥だと言われた（売主側）を自分で進めると、いくらかかりますか？

自分で進めるときにかかるのは、原則として実費だけです。たとえばe内容証明が1,295円から、裁判所に納める収入印紙や郵便切手は請求する金額によって変わります。弁護士に最初から依頼すると、着手金と成功報酬が別にかかるのが一般的です。具体的な金額は手続きと事案によって変わるので、裁判所や日本郵便の公式ページで最新の額を確かめてください。

ミカタは何をしてくれるのですか？

状況を聞き取って、次にやること1つを示します。集めるべき証拠のチェックリストを作り、内容証明や申立書の下書きを用意し、期限が近づいたらお知らせします。ミカタは弁護士ではないので、個別の法的助言や、相手方との交渉の代行は行いません。相手に書面を送る・裁判所に出すのは、すべてご本人が行います。