住まい・賃貸

買った家に欠陥があった

新築か中古かで骨格が変わる。まず契約書と時期を確認する

⏱ 契約不適合責任（＝買った物が契約の内容と違っていたときの売主の責任）は、不適合に気づいてから1年以内に売主へ通知しないと、請求できる権利が失われることがあります（民法566条）。気づいたら、まず「気づいたこと自体」を早めに売主へ伝えてください。

弁護士に依頼しなくても、このトラブルは自分の名前で進められます。このページでは、まず何をすればいいか、どんな証拠を残しておくか、話し合いから裁判所の手続きまでどう進むのかを、順番に説明します。

ミカタと一緒に進める（無料ではじめる）まず自分でできることを見る

まず、自分でできること（3つ）

いきなり内容証明や裁判ではありません。多くの困りごとは、この段階で片づきます。

1気づいたら、まず売主に「不適合に気づいた」と伝える

金額や原因がはっきりする前でも、気づいたこと自体を伝えておくことが、1年の通知期限（民法566条）への対応になります。
- メールなど記録に残る形で、いつ・どんな欠陥に気づいたかを伝える
- この時点では金額の請求まで確定していなくてよい
2欠陥箇所を、直す前に写真で記録する

自分で直したり、別の業者に依頼したりする前に記録がないと、あとで「引渡し時からの欠陥だった」証明が難しくなります。
- 欠陥箇所の写真・動画を撮る（📎でここに送れます）
- 売買契約書・重要事項説明書もまとめておく
3住まいるダイヤルの無料相談を使う

住宅トラブルに特化した無料の相談窓口です。新築の保険・供託の利用方法や、必要なら弁護士・建築士への相談にもつなげてもらえます。
- 電話で状況を説明する（新築か中古か、いつ気づいたか）
- 契約書・写真など手元の資料を準備しておく

それでも解決しないときは
売主に伝えても改善されない、住まいるダイヤルでも解決しないときは、ここからが出番です。期限を区切った補修等請求書を一緒に作り、住宅紛争審査会への申立てや訴訟まで考えます。

解決までの流れ（5段階）

1 新築か中古かを確認する保証の骨格が変わる
2 証拠を集める契約書・写真・調査報告書
3 売主に不適合を通知する1年の期限に注意
4 専門の相談窓口を使う住まいるダイヤル等
5 解決する補修・減額・賠償・解除

実際にどの段階まで進むかは相手の出方で変わります。1つ目で終わることも珍しくありません。

集めておきたい証拠（7点）

あとから集めるのは難しいものが多いので、思い立った日に手元にあるものを写真に撮っておくのが一番確実です。

E1売買契約書・重要事項説明書
E2新築の場合: 住宅瑕疵担保責任保険の保険証券、または供託の記載
E3欠陥箇所の写真・動画（できるだけ日付がわかる形で）
E4引渡し時の書類（建物状況調査報告書・インスペクション結果等、あれば）
E5第三者（建築士等）による調査報告書（あれば）
E6売主・仲介業者とのやり取り（欠陥を伝えた記録）
E7中古の場合: 契約書に契約不適合責任の免責特約がないかの確認

この件で使う書面

下の書面は、ミカタが聞き取った内容をもとに下書きを作ります。印刷して出すのはご本人です。

契約不適合の通知書・補修等請求書住宅の欠陥について、まず契約不適合を通知し、あわせて補修・減額・賠償を期限付きで求める書面。e内容証明（＝いつ・どんな文面を送ったかを郵便局が証明してくれる手紙）での送付を推奨。
相手から本当に取れるかチェックシート（回収の見込み）裁判に進む前に、相手に払う力があるか・どこから取れるかを整理するシート。勝っても取れない「やり損」を防ぐための手元用です。

よくある質問

買った家に欠陥があったの問題は、弁護士に頼まないと進められませんか？

いいえ。日本の民事の手続きは、本人が自分の名前で行えます。内容証明を送る、調停や訴訟を申し立てる、期日に出て話す——いずれも弁護士に依頼しなければできない決まりはありません。これを本人訴訟と呼びます。争いが複雑・高額なときは弁護士に依頼したほうが有利なことが多いので、途中から切り替えることもできます。

買った家に欠陥があったで、いちばん最初にやることは何ですか？

一般的には「気づいたら、まず売主に「不適合に気づいた」と伝える」から始めます。金額や原因がはっきりする前でも、気づいたこと自体を伝えておくことが、1年の通知期限（民法566条）への対応になります。

買った家に欠陥があったを自分で進めると、いくらかかりますか？

自分で進めるときにかかるのは、原則として実費だけです。たとえばe内容証明が1,295円から、裁判所に納める収入印紙や郵便切手は請求する金額によって変わります。弁護士に最初から依頼すると、着手金と成功報酬が別にかかるのが一般的です。具体的な金額は手続きと事案によって変わるので、裁判所や日本郵便の公式ページで最新の額を確かめてください。

ミカタは何をしてくれるのですか？

状況を聞き取って、次にやること1つを示します。集めるべき証拠のチェックリストを作り、内容証明や申立書の下書きを用意し、期限が近づいたらお知らせします。ミカタは弁護士ではないので、個別の法的助言や、相手方との交渉の代行は行いません。相手に書面を送る・裁判所に出すのは、すべてご本人が行います。

買った家に欠陥があったに期限はありますか？

契約不適合責任（＝買った物が契約の内容と違っていたときの売主の責任）は、不適合に気づいてから1年以内に売主へ通知しないと、請求できる権利が失われることがあります（民法566条）。気づいたら、まず「気づいたこと自体」を早めに売主へ伝えてください。期限の数え方は事案によって変わるので、早めに動くほど選べる手が多くなります。